Met korting huis kopen van corporatie onder druk
Geplaatst op 14 december 2020
Voor mensen met een beperkt budget is het kopen van een eigen woning vaak lastig. Gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties bieden voor hen ‘verkopen onder voorwaarden aan’. Met een flinke korting op de marktwaarde is een eigen huis ineens een stuk dichterbij. Uiteraard gelden er voorwaarden: de winst of verlies worden bij verkoop gedeeld. Veranderingen rond de overdrachtsbelasting brengen deze vorm van kopen in gevaar.
Bij verkopen onder voorwaarden bepalen woningcorporaties op basis van een taxatie de woningwaarde. Vervolgens wordt hierover een korting geven, gemiddeld tussen de 10 en 25 procent. Deze korting krijg je niet zomaar. Bij verkoop vindt er een afrekening plaats. Hierbij wordt de zowel een eventuele de winst als verlies op de woning gedeeld. In het koopcontract staan de afspraken over deze verdeling. Vaak is dit 70 om 30, waarbij 70 procent van de winst of verlies voor jou is.
Varianten kopen onder voorwaarden
In grote lijnen zijn er twee varianten op (ver)kopen onder voorwaarden:
- Met terugkoopgarantie
De woning kan je alleen terugverkopen aan de woningcorporatie. Die is verplicht om binnen drie maanden, nadat jij bekend hebt gemaakt te willen verhuizen, de woning terug te kopen. Op basis van een taxatierapport wordt de verdeling van de winst of het verlies bepaald. De taxateur wordt bepaald door de woningcorporatie.
- Zonder terugkoopgarantie
Je kunt de woning doorverkopen aan derden. Bij de verkoop wordt met de woningcorporatie een afrekening opgesteld op basis van de gerealiseerde verkoopprijs. Je kunt er ook voor kiezen de woning tussentijds ‘vrij’ te kopen. De woning is dan volledig van jou. Om dit mogelijk te maken vindt er een afrekening plaats, ook nu gebaseerd op een taxatierapport.
Voorbeeld afrekening verkopen onder voorwaarden
Het verkopen van een woning met voorwaarden gaat anders dan in een ‘normale’ situatie. Zo heb je altijd te maken met een afrekening. Aan de hand van een voorbeeld lichten we de koop en verkoop toe. In het voorbeeld wordt uitgegaan van een koperskorting van 20 procent en een winstverdeling van 70/30.
In bovenstaande illustratie is uitgegaan van winst. In een neergaande markt kan het ook zijn dat de woning minder waard wordt. Stel de waardevermindering is €50.000, in die situatie komt 70 procent van het verlies voor jouw rekening (€35.000). De terugverkoopprijs is dan €165.000. Verkopen onder voorwaarden remt je verlies, je hoeft dit immers niet helemaal zelf te dragen. Hier staat wel tegenover dat je de winst ook deelt.
Verandering overdrachtsbelasting extra kostenpost in 2021
Woningcorporaties worden bij het verkopen onder voorwaarden hard geraakt door de nieuwe regels rond de overdrachtsbelasting. Zeker corporaties die woningen aanbieden met terugkoopgarantie. Vanaf volgend jaar moeten zij 8 procent overdrachtsbelastingen betalen, terwijl die nu nog 6 procent is. Bij het kopen van een woning van €200.000 wordt er €4.000 meer belasting betaald. Bij één woning is dit goed te overzien, op grotere schaal is het een flinke kostenpost.
Woningcorporaties worden door de veranderingen van de overdrachtsbelasting mogelijk minder enthousiast over verkopen onder voorwaarden. Overweeg je te kopen met voorwaarden? Leg de afspraken duidelijk vast zodat je later niet voor verrassingen komt te staan.
