Risico op meer huizen onder water nu prijs daalt?
Geplaatst op 25 oktober 2022
Al vijf maanden op rij vlakt de prijsstijging van woningprijzen op jaarbasis af. Bij het kantelen van de markt bestaat het risico dat woningen onder water komen te staan. Gelukkig is de situatie wel anders dan in bijvoorbeeld 2008 en 2013. We zetten de grootste verschillen op een rij.
In september waren bestaande woningen 9,4 procent duurder dan in dezelfde maand vorig jaar. Op maandbasis dalen de woningprijzen echter al vijf maanden. Zo was in augustus de jaarlijkse stijging nog 11,9 procent. Op zich is een daling van de prijzen geen reden voor paniek. Sinds 2021 is er namelijk sprake van een explosieve stijging. De jaarlijkse stijging lijkt nu te normaliseren, zoals duidelijk wordt uit onderstaande CBS-gegevens.
Wanneer staat je woning onder water?
Een woning staat ‘onder water’ als het uitstaande hypotheekbedrag hoger is dan de woningwaarde. Als je op dat moment je woning zou verkopen, zou je een restschuld overhouden. Veel huishoudens kregen hier in 2013 mee te maken. De huizenprijzen waren vergeleken met de piek met 20 procent gedaald. Met deze daling stonden 33 procent van alle koophuizen onder water.
Grotere buffer in huidige woningmarkt
De crisis van 2007/2008 is heel anders dan nu. De huizenprijzen waren voor de crisis op jaarbasis met 3 à 4 procent gestegen. Toen de prijzen omlaag gingen, stond je huis al snel onder water. Afgelopen jaren bedroeg de stijging tot maar liefst 20 procent per jaar. Dit levert een grotere buffer op en verkleint het risico op een woning onder water. Kopers die recent een woning hebben gekocht, hebben over het algemeen een kleinere buffer.
Berekening van de DNB bevestigen het verschil. Als de huizenprijzen nu met 20 procent zou dalen, komt 7,5 procent van de woningeigenaren onder water te staan. Dat is fors lager dan de 33 procent in 2013. Voor 13 procent van de woningeigenaren wordt het dan overigens wel krap, met een hypotheek van minimaal 90% van de woningwaarde.
Strengere regelgeving helpt tegen onder water staan
Niet alleen is de woningmarkt anders dan in 2007 tot 2013, ook de regelgeving is sterk veranderd. De overheid heeft met de volgende maatregelen het risico beperkt:
- Tophypotheken bestaan niet meer
Sinds 2018 kun je nog maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Voor de kredietcrisis was dit 120 procent. Je woning stond in dat geval direct onder water bij aankoop. - Aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk gemaakt
Voor 2011 was de aflossingsvrije hypotheek heel gangbaar. Het voordeel is dat de maandlasten laag liggen, maar je hypotheekschuld niet afneemt. Sinds 2011 mag nog maar de helft van de woningwaarde aflossingsvrij zijn. En sinds 2013 ontvang je over het aflossingsvrije gedeelte geen hypotheekrenteaftrek als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit.
Nationale Hypotheek Garantie: vangnet bij restschuld
Naast de strengere wetgeving is er Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze garantie biedt onder voorwaarden een vangnet als jij jouw woning gedwongen moet verkopen terwijl deze onder water staat. Op dit moment zijn er ongeveer een miljoen huishoudens met een NHG-hypotheek. Dit zijn doorgaans wel minder dure woningen. Zo kun je op dit moment een hypotheek met NHG afsluiten als de woningwaarde niet hoger ligt dan € 355.000. Volgend jaar gaat de grens omhoog naar € 405.000.
Een woning onder water is pas een mogelijk probleem als bij verkoop. In dat geval blijft een restschuld over. Denk jij dat je het risico loopt (of gaat lopen) dat de woningwaarde onder je hypotheekschuld komt? Trek dan op tijd aan de bel. Onze hypotheekadviseurs kunnen je helpen met het in kaart brengen en verkleinen van de risico’s.
