Hypotheekregels in 2026: minder leenruimte voor duurzame woningen?
Geplaatst op 21 juli 2025
Elk jaar stelt het ministerie van Financiën de zogenoemde Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) opnieuw vast. Dat is de regeling die bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning, afhankelijk van je inkomen, de waarde van het huis en - steeds vaker - het energielabel. Ook voor 2026 staan er veranderingen op stapel, die vooral invloed hebben op kopers van duurzame woningen. We zetten de belangrijkste ontwikkelingen voor je op een rij.
Minder voordeel bij een A+++ woning
In 2024 werd het energielabel stevig gekoppeld aan de maximale leenruimte. Hoe groener je woning, hoe meer je mocht lenen. Maar in 2026 wordt een deel van dat voordeel weer teruggedraaid. Voor woningen met de meest energiezuinige labels wordt het bedrag dat je extra mag lenen namelijk verlaagd. Voor A+++ gaat het bijvoorbeeld om een verlaging van €5.000, waardoor er nog €25.000 buiten beschouwing mag worden gelaten.
De reden? Zonnepanelen - een belangrijk element van die hoge energielabels - leveren minder op dan voorheen. Door het verdwijnen van de salderingsregeling in 2027 en de opkomst van terugleverkosten bij energiemaatschappijen, zijn ze minder winstgevend. Hierdoor past daar minder goed een hogere lening bij, zo stelt het ministerie.
Geen extra leenruimte meer voor verduurzaming bij A+++
Een tweede wijziging raakt huiseigenaren die hun duurzame woning nog verder willen verbeteren. In 2025 konden zij nog €10.000 extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Vanaf 2026 vervalt dat bedrag volledig voor woningen met label A+++ of hoger. Er valt volgens het ministerie namelijk weinig meer te verduurzamen aan zo’n woning.
Hoe zit het met de maximale hypotheek op basis van inkomen?
Naast het energielabel telt uiteraard ook je inkomen zwaar mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Die berekening wordt elk jaar aangepast aan de hand van tabellen die het ministerie opstelt op basis van Nibud-advies. Voor 2026 zijn die percentages iets naar beneden bijgesteld, wat betekent dat de maximale hypotheek in veel gevallen daalt. Toch is dat geen zekerheid.
Het Centraal Planbureau verwacht namelijk een loonstijging van gemiddeld 4,1% in 2026. Als het ministerie daarmee rekening houdt, kan de maximale hypotheek juist stijgen. Ondanks de lagere financieringslastpercentages.
SEH kritisch: ‘Te star en te onduidelijk’
De Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) is niet onverdeeld positief over de voorgenomen wijzigingen. In een reactie stelt de stichting dat het beleid rond duurzame woningen te statisch is. Volgens SEH valt er aan woningen met energielabel A+++ of A++++ nog wel degelijk wat te verduurzamen. Denk aan innovaties als thuisbatterijen, waarvoor minister Hermans onlangs al aangaf dat die waarschijnlijk aan de lijst energiebesparende maatregelen worden toegevoegd.
Ook maakt SEH zich zorgen over de vervangingsmarkt. Duurzame installaties zoals warmtepompen of zonnepanelen gaan geen dertig jaar mee. Vervangen kost geld, en dat wordt nu niet meer meegenomen in de financieringsmogelijkheden.
Pleidooi voor consistentie
Tot slot benadrukt SEH het belang van samenhangend beleid. Aan de ene kant stimuleert de overheid verduurzaming via bijvoorbeeld het Warmtefonds, aan de andere kant knabbelt ze aan de hypotheekruimte voor duurzame huizen. Dat wringt. Zeker in combinatie met de afschaffing van de salderingsregeling vindt SEH dat het huidige beleid eerder ontmoedigt dan aanmoedigt.
Wat nu?
De voorgestelde wijzigingen liggen momenteel ter consultatie en zijn nog niet definitief. Tot 19 augustus kan iedereen reageren op het voorstel van het ministerie. Ook brancheorganisaties zoals Adfiz en OvFD hebben aangegeven nog officieel te reageren.
Voor wie in 2026 een huis wil kopen - zeker als dat een duurzame woning is - loont het dus om de ontwikkelingen goed in de gaten te houden. Want hoewel het energielabel nog altijd een rol speelt in de hypotheekberekening, spelen ook andere factoren een belangrijke rol.
